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　　来来来伯明翰城主场大胜，保级前景一片光明！

　　敲黑板划重点！

　　上期，伯明翰城主场大胜，保级前景一片光明我们针对南京多个板块的热议与风险，

　　设定了风口指数、黑天鹅指数，

　　逐一进行点评，

　　评点的板块包括：

　　1、河西南 2、鼓楼滨江 3、仙林湖

　　4、江心洲 5、燕子矶 6、麒麟

　　上期文章

　　2017，南京各板块的风口指数与黑天鹅指数（一）

　　读者们纷纷留言，反响热烈，

　　本期我们将根据留言，

　　评点大家最关心的几个板块：

　　1、南部新城（南站）

　　2、南部新城（红花大校机场）

　　3、新玄武 4、板桥 5、禄口

　　风口指数：只要在风口，即便是头猪，也被吹上天。这里指眼球吸引力。

　　黑天鹅指数：指出现难以预测且不寻常之事件，引起负面反应甚至颠覆的概率。

　　1

　　南部新城（南站）

　　风口指数：★★★★★

　　黑天鹅指数：★★

　　关键词：几何位置、交通、商业

　　（一）虽然南部新城带了一个“南”，但实际上，从地段来看，它的位置更接近大南京的中间。倚靠主城，毗邻江宁、秦淮、雨花，与河西新城也相距不远。处于一个相对居中的位置。南部新城，其地段的几何位置就秒杀了南京大部分新板块。

　　一直以来，南京各种规划就有三个副中心的说法，无论另外两个是什么，有一个总是岿然不动，即“南部新城”。

　　（二）第二个关键词是交通，与其伯明翰城主场大胜，保级前景一片光明他新城和新版块相比，南部新城最不缺的就是交通，本身就是高铁枢纽中心，这是一个窗口。另外，根据规划，一共有5条地铁线，目前已开通3条：1号线、3号线、机场线。6号线、宁和城际也在规划里。

　　（三）商业。绿地之窗、证大喜马拉雅、金轮星立方等商业体，无论是商场，还是办公写字楼，区域内的体量都很大。

　　接下来，说不足之处。

　　主要还是“定位”。南部新城包括两个部分，一个是南站部分，另一个是红花大校场部分。前者，主要基于交通和商业，部分住宅；而后者，才是相对综合性更好的宜居板块。

　　因此，交通枢纽为标签的南部新城（南站）板块，

　　成也交通，败也交通。

　　交通枢纽附近的房价，

　　很难成为一个城市的高峰。

　　虽然，高铁是高级的铁路，一些人担心的噪音、震动等因素也许不存在，但毕竟不能算作 “利好”，有天花板。

　　第二个不利是三区交界，秦淮、雨花、江宁三个区都占有部分。这三个区中，教育资源相对丰富的秦淮区，因为有另一个“红花大校场机场”板块的存在，未必在这里投入最优质资源。

　　另外有3个细节

　　（1）岔路口G46地块楼面价拍到27034元/平米，给南站板块估值带来新的想象；

　　（2）此处有一个神秘的楼盘，就是“绿城深蓝”，为绿城代建；

　　（3）房产咨询中，南部新城也是热度最高的板块之一。

　　总结： 南部新城（南站）发展没有疑问，趋势向好，是一个“门户”特征明显的板块。除去一些不确定因素，目前三万五价格有支撑、能保值。

　　2

　　南部新城（红花大校场机场）

　　风口指数：★★★★

　　黑天鹅指数：★

　　关键词：秦淮区的压箱宝

　　目前，整个区域，也就复地宴南都、保利堂悦两个楼盘。

　　该区域的定位与南部新城南站部分有所不同，相对更宜居。未来的教育、交通、医疗和产业，秦淮区必将精雕细琢，因为，这是秦淮区的压箱宝，是自己人。

　　整个区域与建邺的河西南很相似。当然，作为新城区，也必然是“窄马路，密路网”的规划设计格局。到那时，河西南不必承担容积率南京最高的恶名了，其实，但凡是新城区，无论南京或其他城市，街区制都是未来的趋势，像奥体这样的“大马路，楼盘相对低的容积率”情况，以后不会出现。

　　所有权清晰，发展明确，这对于板块的发展很有意义。这个板块的楼盘不多，市场营销也较为低调，整个板块不为人所知。

　　总结： 真正的核心区板块，前景看好。风险系数较低。

　　3

　　新玄武

　　风口指数：★★★

　　黑天鹅指数：★

　　2015年年底，《南京市玄武区铁北地区城市设计》出炉：规划显示，新玄武板块西至黄家圩路，北至网板路—营苑北路，南至玄武大道，东至玄武区区界，东北方向与栖霞区相邻，西北则与老下关交界，西边以地铁1号线为边界，南边靠近紫金山。

　　玄武是南京传统教育强区，北京东路小学、南师附小、长江路小学、科利华中学等，都算作教育资源，对于这种老牌区打造的新城区，名校的分校是立竿见影之效。

　　除了距离新街口较近，此外，还将有4条地铁在该区域交汇，分别为地铁1、3、6、9号线，加上南京火车站高铁，交通也便利。以后，这里的白领上班很方便，周边的风景也很多，无论是玄武湖还是紫金山，触手可及。

　　不利因素：规划定位的级别不高；板块热度不高。

　　中海玄武公馆是区域标杆，小区内景、装修与户型，皆为称道，尤其，小区围墙颜值颇高，一举颠覆了央企工科生的规规矩矩模样，极美感，营销也让人惊艳。身在主城的好处就是，改善客户太多，持续热销。

　　总结： 新玄武不算是热议很高的板块，风险与不确定性不多，属于自住改善、想买就买的范畴。

　　4

　　板桥

　　风口指数：★★★★★

　　黑天鹅指数：★★★

　　《雨花台区2015—2020年建设规划》明确指出，未来发展重点是板桥新城和软件大道南区。

　　但，板桥一直缺一条地铁。交通方面，一直是是板桥的短板。地铁是什么？除了便捷的交通利好之外，还是一个非常强大的预期因素，这代表着政府的重视与关注。

　　毕竟，当前这个阶段，“有形的手”依然是调配资源最有力的。六会通地铁，麒麟也会通有轨电车，但8号线、9号线却悄悄避开了板桥。

　　板桥的居民，白天靠182路、D6路，夜间指望Y35。

　　其实，一直以来，与其说板桥缺地铁、地王与学校，不如说板桥缺关注，缺爱。

　　有两个有利因素

　　（1）板桥新城——倘若称作新城的话，距离河西南咫尺之遥，河西南成为新贵，未来的鱼嘴也将成为总部中心、金融中心，数栋地标性的摩天大楼建起，南边一点的板桥还有机会。

　　河西南与板桥的大胜关大桥，可能在今年年中竣工通行。

　　（2）宁和城际，在板桥区域设有刘村站，位于绕城路与龙藏大道交汇处。

　　关键的因素是：板桥的新房房价，不贵。

　　总结： 板桥的热度很高，呈现“新房热卖，二手成交困难”局面。未来的板块发展，黑天鹅比比皆是，但因为房价的洼地，也是相对安全的。板桥新房值得关注。

　　5

　　禄口

　　风口指数：★★★

　　黑天鹅指数：★

　　禄口板块表现，令人称奇。房价10年涨583%，2016年前5个月禄口卖房超去年全年。

　　《南京禄口空港地区总体规划（2014-2030）》是一个重大因素。未来形成“一核双心，一轴多片”的规划结构。

　　“一核”：指空港核心区，即禄口机场运营区。

　　“双心”：即禄口新城中心和柘塘新城中心。

　　“一轴”：即沿机场高速—宁高高速发展轴。

　　“多片”：即禄口新城、柘塘新城、横溪新市镇、铜山新市镇。

　　关键是：房价在整个南京，还是洼地。

　　新城保利天地的销售现场，感受一下氛围

　　总结： 刚需重镇，受“价格保护”，风险不大，是南京为数不多的洼地板块。

加“南京城记”主编阳光（inger0412）

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